Tagasi blogisse
Autor
Laur Teppan
Kinnisvaraturgu jälgides näen sageli, kuidas põhirõhk läheb emotsioonile. Inimesed räägivad vaatest, planeeringust ja sellest, kas köögisaar mahub tuppa ära. See on arusaadav – kodu ongi emotsionaalne ost. Kuid minu töö on hoida emotsioonid ja tehniline pool lahus. Kui tehing jõuab notarisse, ei maksa värske värv seinal enam midagi. Maksab see, mis on kirjas paberil.
Olen aastate jooksul näinud kümneid olukordi, kus pealtnäha lihtne tehing takerdub puuduliku ettevalmistuse või juriidiliste nüansside taha. Kinnisvaratehing on protsess, kus eksimisruumi sisuliselt ei ole. Toon välja olulisemad tehnilised etapid ja dokumendid, mis määravad, kas sinu tehing on turvaline või riskantne.
Võlaõiguslik leping (VÕL) ehk eelmüügileping
Paljud kliendid küsivad, miks on vaja kaks korda notaris käia. Eriti uusarenduste puhul on võlaõiguslik leping (VÕL) esimene kindlustunne. See on kokkulepe, kus müüja lubab müüja ja ostja lubab osta.
Broneerimistasu ja ettemaks. Tavaliselt tasutakse VÕL-i sõlmimisel 10–20% ostuhinnast. Oluline on jälgida, et see summa liiguks läbi notari deposiitkonto või oleks lepingus selgelt reguleeritud.
Tähtaeg ja tingimused. Lepingusse märgitakse täpne kuupäev, millal peab toimuma asjaõiguslik leping ehk omandi üleminek. Kui oled ostja, pead veenduma, et sinu laenuotsus katab selle perioodi.
Leppetrahvid. Kui üks osapool alt ära hüppab, rakenduvad trahvid. See on koht, kus ma ei soovita kunagi teha järeleandmisi "usaldusväärsuse" arvelt – leping peab kaitsma mõlemat poolt võrdselt.
Hüpoteegid ja panga roll
Kui ostmiseks kasutatakse pangalaenu, tuleb mängu hüpoteek. Tehniliselt vaadates on see panga garantii. Kui müüdaval varal on juba peal vana hüpoteek (müüja laen), siis see tuleb tehingu käigus kas kustutada või üle kanda.
Praktikas tähendab see logistilist täpsust. Notar suhtleb pangaga, pank saadab volikirja ja koostab laenulepingu lisad. Üks asi, mida paljud unustavad: panga poolt määratud hindamisakt peab olema värske. Kui hindamine viibib, lükkub edasi kogu notaritehing. Minu roll on siin tagada, et hindaja, laenuhaldur ja notar räägiksid sama keelt ja tähtaegadest peetaks kinni.
Asjaõiguslik leping ja omandi üleminek
See on hetk, kus omanik vahetub kinnistusraamatus. Siin on kriitiline koht valduse üleandmine.
Olen näinud olukordi, kus asjaõiguslik leping sõlmitakse täna, aga võtmed lubatakse anda "nädala pärast". Minu soovitus, mille annaksin ka parimale sõbrale: kõik kokkulepped valduse üleandmise, korterisse jääva mööbli ja kommunaalkulude tasumise kohta peavad olema kirjalikud ja lepingu osad. Kui see on suusõnaline, pole seda juriidiliselt olemas.
Tehniline kontroll ja dokumendid
Enne notarisse minekut peab tehniline pool olema korras. See ei ole ainult maakleri, vaid ka ostja vastutus kontrollida:
Kasutusluba. Kas hoonel on olemas kasutusluba või kasutusandmed? See on täna pankade jaoks A ja O.
Ehitusregistri väljavõte. Kas tegelik planeering vastab registris olevale? Ebaseaduslikud ümberehitused (mahalõhutud kandvad seinad, laiendatud rõud) on suurimad tehingute pidurid.
Energiatõhusus. Energiaklass ei ole lihtsalt täht paberil – see määrab sinu igakuised kulud ja sageli ka laenuintressi.
Praktiline näide minu kogemusest
Mõni aeg tagasi oli mul tehing, kus ostja soovis osta korterit vanemas majas Tallinnas. Pealtnäha oli kõik korrektne, kuni süvenesin ühistu dokumentidesse ja ehitusregistrisse. Selgus, et eelmise omaniku poolt tehtud laiendus pööningule oli küll "naabritega kokku lepitud", kuid juriidiliselt vormistamata – puudus notariaalne kasutuskorra kokkulepe ja muudatused kinnistusraamatus.
Kui me oleksime läinud tehingusse ilma seda korda tegema, oleks ostja jäänud vastutama ebaseadusliku ehituse eest ja panga finantseering oleks võinud viimasel hetkel ära langeda. Me lükkasime tehingu kolm kuud edasi, vormistasime vajalikud paberid ja tehing sai tehtud puhta südametunnistusega. See ongi pikaajalise suhte alus – ma ei taha, et mu klient saaks aasta pärast juristilt kirja.
Kokkuvõte
Kinnisvara ost-müük on juriidiline protsess, mis on pakendatud ilusasse kuulutusse. Kui sa süvened numbritesse ja dokumentatsiooni kohe alguses, säästad sa end hilisematest vaidlustest.
Aus vastus on see, et korrektne ettevalmistus võtab aega. Kui keegi pakub sulle "kiiret tehingut" ilma dokumente kontrollimata, on see ohumärk. Kinnisvaras maksab korrektsus.
Kui sul on plaanis tehing, mis tundub tehniliselt keeruline – olgu see siis hüpoteekide rägastik, kasutuskorra seadmine või pooleli olev arendus –, siis võta ühendust. Arutame asja rahulikult läbi ja vaatame, et paberid vastaksid tegelikkusele.
Laur Teppan | Kaasasutaja ja partner | laur.teppan@ellix.ee | +372 5682 2666
