Tagasi blogisse
Autor
Laur Teppan
Oma igapäevatöös näen pidevalt, et tehingu õnnestumine või ebaõnnestumine taandub lõpuks ühele küsimusele: mida arvab asjast pank? Praktika näitab, et paljud ostjad alustavad protsessi valest otsast. Nad valivad kõigepealt välja korteri või maja ja alles siis hakkavad vaatama, millised on panga nõuded kodulaenule.
Panga eitav vastus või oodatust väiksem laenusumma ei tule üllatusena neile, kes teevad kodutöö ära enne laenutaotluse sisseandmist. Kodulaenu saamine ei ole loterii, see on puhas matemaatika ja dokumentide klappimine.
Kui sul on plaanis kinnisvara laenuga osta, siis siin on kolm punkti, millele pead kindlasti tähelepanu pöörama.
1. Objekti tehniline “puhtus”
Paljud ostjad keskenduvad ainult oma sissetulekutele, kuid pank hindab tagatist sama rangelt kui laenusaajat. Olen näinud kümneid kordi, kuidas tehing jääb katki, sest valitud kinnisvaral puudub kasutusluba või reaalsed ehitustööd ei vasta ehitisregistri andmetele.
Omavolilised ümberehitused. Kui korteris on lammutatud kandvaid seinu või muudetud küttesüsteemi ilma projektita, on see panga jaoks punane lipp. Enne taotluse tegemist tuleb üle vaadata, kas paberil olevad plaanid ühtivad sellega, mis sul reaalselt kohapeal vastu vaatab.
Korteriühistu seisukord. Pank vaatab suurema maja puhul ühistu majandusaasta aruandeid ja laenukohustusi. Kui ühistul on suured võlad või pooleliolevad kohtuvaidlused, võib see laenu saamise palju keerulisemaks teha.
Energiaklass. Tänasel turul on objekti energiaklass otseses seoses laenu intressiga. Kõrgem energiaklass tähendab sageli soodsamat marginaali, mis pika laenuperioodi jooksul säästab tuhandeid eurosid.
2. Omafinantseeringu tegelik suurus
Aus vastus on, et standardne 15–20% omafinantseering ei ole alati kivisse raiutud reegel. Summa suurus sõltub otseselt ostetava vara likviidsusest ja asukohast.
Asukoha mõju. Kui ostad renoveeritud korterit Tallinna kesklinnas, on panga riskid madalamad ja kodulaenu omafinantseering võib jääda minimaalsesse lubatud määra. Kui aga tegemist on maapiirkonnas asuva majaga, mis vajab kapitaalremonti, võib pank nõuda 30–40% omapoolset panust.
Lisatagatis. Kui sul vaba raha sissemakseks napib, on lahenduseks lisatagatis. Näiteks vanemate korter või sulle kuuluv teine kinnisvara. Siinkohal peab arvestama, et lisatagatisele seatakse samamoodi hüpoteek ja selle vabastamine toimub alles siis, kui põhitagandiks oleva vara väärtus on piisavalt kasvanud või laenujääk vähenenud.
3. Kontoväljavõte ja nähtamatud kohustused
Pangad ei vaata ammu enam ainult igakuist netopalka. Kinnisvara ostmine laenuga tähendab seda, et sinu viimase kuue kuu finantskäitumine võetakse osadeks. Üks asi, mida paljud unustavad, on see, et regulaarsed väikesed kulud võivad laenuvõimekust oluliselt kärpida.
Liisingud ja järelmaksud. Iga tarbimislaen, autoliising või isegi nutitelefoni järelmaks vähendab sinu igakuist vaba jääki. Minupoolne soovitus: kui sul on plaanis suurem laenutaotlus, maksa võimalusel kõik väikesed kohustused enne taotlemist lõpuni.
Krediitkaardid ja limiidid. Pank arvestab kohustusena krediitkaardi vaba limiiti, mitte seda, kui palju sa sealt tegelikult kulutanud oled. Kui sul on 5000 eurone krediitkaardi limiit, mida sa ei kasuta, näeb pank seda ikkagi potentsiaalse igakuise kuluna. Mittevajalikud limiidid tasub sulgeda.
Päris näide elust enesest
Mõni aeg tagasi oli mul klient, kes soovis osta ridaelamuboksi Tallinna lähistel. Sissetulekud olid eeskujulikud ja sissemakse olemas. Tehing aga peatus, sest hindamisakti tegemisel selgus, et boksil oli ehitusregistris märkimata terrass ja teise korruse planeeringut oli muudetud ilma, et seda oleks kuskil ametlikult kooskõlastatud. Pank keeldus finantseerimisest, kuni dokumendid on korras.
Kuna meil on Ellixis väljakujunenud kontaktide võrgustik, saime kiiresti kaasata pädeva projekteerija ja suhelda kohaliku omavalitsusega. Dokumentatsiooni kordategemine võttis aega kuus nädalat, kuid tehing sai tehtud. Lugu kinnitab vana tõde - ilma korras paberiteta ei ole mõtet panka laenu küsima minna.
Kokkuvõte
Kogu laenuprotsess algab tegelikult ettevalmistusest - kui paberid ja finantsseis on varakult korras, ei teki panga poolt ootamatusi. Kui sa planeerid lähiajal kinnisvara osta ja tahad finantspoole või valitud objekti tehnilise seisukorra läbi arutada, siis võta minuga ühendust. Teeme su dokumendid korda, et panka minek oleks puhas vormistamine.
Laur Teppan | Kinnisvaramaakler ja partner | laur.teppan@ellix.ee | +372 5682 2666
